REITs有哪些種類？按10種不動產類型劃分REITs
有些REITs會集中投資於某一種類的不動產, 有些則會分散投資於各個類型, 按照不動產種類分類, REITs可分為十大類型:
- 辦公室大樓 Office REITs
- 工業設施 Industrial REITs
- 購物中心 Retail REITs
- 酒店旅館 Lodging REITs
- 住宅大樓 Residential REITs
- 森林土地 Timberland REITs
- 醫療中心 Health Care REITs
- 倉庫中心 Storage REITs
- 基建設施 Infrastructure REITs
- 數據中心 Data Centre REITs
不同種類的不動產成長性不同, 受經濟週期的影響程度亦不同, 有時候, 會出現有些REITs漲幅很大, 但另一方面, 有些REITs則沒有增長。
三種類型的REITs: 權益型、抵押型、混合型
權益型 REITs (Equity REITs) 也就是傳統的REITs, 它募集投資者的錢, 將投資者的錢用於購置不動產物業, 並管理這些不動產物業, 收取租金回報, Equity REITs投資是一項收益穩定的投資, 當然要視乎所選的不動產投資信託公司的管理質素, 會否經營不善, 還有經濟週期亦會令股價上下波動。
抵押型 REITs (Mortgage REITs), 簡稱 mREIT, 抵押型REITs沒有持有或經營不動產，它是把募集到的資金，借給房地產發展商, 或投資不動產抵押貸款證券 (MBS)，以賺取利息收益, 投資mREIT的風險較大, 房地產發展商是有倒閉的風險存在的, 中國恆大集團發生的債務危機就是一例, 2008年的環球金融危機便是不動產抵押貸款證券 (MBS) 所引起的。所以, 投資者選擇REITs要謹慎, 避免選到抵押型 REITs。
混合型 REITs (Hybrid REITs), 將權益型和抵押權型兩者的策略混合, 在經營不動產的同時他們亦會借貸給其他房地產發展商賺取利息, 這類型不動產投資信託的管理人會根據景氣和利率變化來調整兩者策略比例。
投資REITs的四大注意事項？投資REITs的風險是什麼？
1) 管理素質
不動產投資信託REITs是專門的機構, 有相當規模大的團隊辦事, 他們透過管理不動產收取租金, 扣除管理費用作公司營運開支後, 其餘收入分配給投資者。所以，他們的管理質素很重要, 若果經營不善, 會導致出租率下跌, 投資者的收益便會下跌, 並不是看到有REITs的字眼就可以買！
2) 產業類型
投資者還要注意REITs的產業類型, 文章介紹過１０種類型的REITs, 有些是和傳統產業相關的, 有的是和科技相關的, 不同種類的不動產成長性不同, 受經濟週期的影響程度亦不同, 有時候, 會出現有些REITs漲幅很大, 但另一方面, 有些REITs則沒有增長。
3) 經濟因素
經濟景氣也會影響REITs的價格, 當景氣差的時候, 人們的消費意欲減少, 或多或少對租金收入出現影響, 人們預期投資REITs的報酬率下跌, 便會減少持倉導致股價下跌。
4) 市場波動
REITs亦會受到市場波動和投資者情緒的影響, 在市場氣氛高漲的時候, 投資者大量買進, 會出現泡沫情況, 在市場危機時, 投資者大量拋售, 會出現崩盤情況。REITs在０４至０７年間漲勢很急, 升幅達一倍, 在08年的金融危機中受到重創, 價格回到０３年的水平。筆者不建議Buy and Hold買進持有, 而是使用技術分析制定交易策略。